住宅產(chǎn)業(yè)化提速，房企積極“求變”

2016年，裝配式建筑迎來大發(fā)展。在人力成本陡增，房企利潤率逐年降低的當(dāng)下，開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)變對于住宅產(chǎn)業(yè)化的態(tài)度。

政策助力，推進(jìn)裝配式建筑

比起傳統(tǒng)的建筑生產(chǎn)方式，預(yù)制裝配式建筑有效降低了資源能耗，減少施工污染，提高生產(chǎn)效率和工程質(zhì)量，尤其是在中國勞動力成本陡然升高、資源短缺的背景下，住宅產(chǎn)業(yè)化成為大勢所趨。

管理層也開始大力推廣裝配式建筑。2016年3月，國務(wù)院印發(fā)的《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出，要大力推廣裝配式建筑，力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到30%。

9月，國務(wù)院常務(wù)會議上再次決定，大力發(fā)展裝配式建筑，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級。在管理層的大力推動下，上海（樓盤）、北京（樓盤）、安徽、湖南等地政策也密集跟進(jìn)。

上海裝配式建筑的發(fā)展一直走在全國的前列。經(jīng)過多年來的持續(xù)推進(jìn)，上海裝配式建筑已步入發(fā)展快車道，每年裝配式建筑項(xiàng)目都有大幅增長。

2014年，上海裝配式建筑落實(shí)量達(dá)到312萬平方米，較2013年翻了一番。2015年，上海落實(shí)裝配式建筑近600萬平方米，全市累計(jì)落實(shí)裝配式建筑總量已超過1000萬平方米。

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會發(fā)布了《上海市裝配式建筑2016-2020年發(fā)展規(guī)劃》。規(guī)劃要求，“十三五”期間，上海符合條件的新建建筑原則上采用裝配式建筑。上海裝配式建筑的單體預(yù)制率達(dá)到40%以上或裝配率達(dá)到60%以上。外環(huán)線以內(nèi)采用裝配式建筑的新建商品住宅、公租房和廉租房項(xiàng)目100%采用全裝修，實(shí)現(xiàn)同步裝修和裝修部品構(gòu)配件預(yù)制化。實(shí)現(xiàn)上海地區(qū)裝配式建筑工廠化流水線年產(chǎn)能不小于500萬平方米。

建筑工業(yè)化不僅有助于實(shí)現(xiàn)建筑全壽命周期成本最小化、質(zhì)量最優(yōu)化、效益最大化，也有利于推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。在管理層的積極引導(dǎo)下，國內(nèi)建筑工業(yè)化正迎來“黃金發(fā)展期”。

人力成本陡增，倒逼建造方式突破

成本高企一直是裝配式建筑這種新一代建筑生產(chǎn)方式快速發(fā)展的阻礙。

遠(yuǎn)大住工1999年開始做完整的工業(yè)化房子，成本達(dá)到3000元/平方米。當(dāng)年，長沙（樓盤）的房價僅僅1000多元/平方米。成本成為遠(yuǎn)大工業(yè)化建筑市場推廣的一大障礙。

但如今的狀況已然不同。建筑成本在開發(fā)的整個項(xiàng)目中的占比逐步走低，開發(fā)商對于建筑產(chǎn)品的品質(zhì)要求也不斷提高。大眾對于建筑的傳統(tǒng)觀念也開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，對于裝配式建筑的接受程度越來越高。

另一個重要原因源自勞動成本的陡然提高。以前春節(jié)都是勞務(wù)公司來找建筑公司，希望第二年可以多輸出一點(diǎn)勞動力。而現(xiàn)在建筑公司工人的成本不斷提高，已然面臨人力短缺的問題。

前兩年已經(jīng)出現(xiàn)了用工短缺的問題，如今這一問題已非常突出。工人的年齡幾乎都在45歲以上，其中還有大量的女工。如今勞動密集型產(chǎn)業(yè)的勞動力極其欠缺，傳統(tǒng)施工建筑方式難以為繼。

而裝配式建筑能夠大大減少人工的投入。以遠(yuǎn)大住工在長沙的高層裝配式建筑項(xiàng)目為例，做到了12個工人以5天一層的速度現(xiàn)場施工建造，這在傳統(tǒng)施工模式中是難以想象的。

人力資源價格走高使建筑業(yè)從粗放式模式進(jìn)入了精細(xì)化運(yùn)作，政策的傾斜也讓開發(fā)商開始尋求建造方式的突破。

開發(fā)商積極投入，籌謀未來競爭力

得政策利好及內(nèi)在需求之下，開發(fā)商在住宅產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)域的嘗試也不斷增多。

碧桂園在2016年宣布5年內(nèi)投資1000億元的“產(chǎn)城融合戰(zhàn)略”中，率先進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目。恒大前些年已與清華大學(xué)簽署“清華恒大研究院”戰(zhàn)略合作協(xié)議，對住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色建筑開展了實(shí)質(zhì)性的研究工作。

在當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，住宅產(chǎn)業(yè)化則能夠有效地縮短城鎮(zhèn)建設(shè)周期，減少建筑材料的浪費(fèi)，加快城市化進(jìn)程。

旭輝集團(tuán)在2016年6月對外宣布投資上海毅匹璽(EPC)建筑科技有限公司，打造節(jié)能、低碳的建筑產(chǎn)業(yè)化體系。住宅產(chǎn)業(yè)化是房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的一個重要方向。

新城控股同樣在做設(shè)計(jì)圖紙的“模板化”，用新的設(shè)計(jì)可使房屋墻體隔音比英國標(biāo)準(zhǔn)增加17%，樓板隔音增加12%，地板撞擊隔音也提高了10%。同時95%的建筑物廢棄物可回收利用。

不僅全國性的大房企開始重視住宅產(chǎn)業(yè)化，一些區(qū)域地產(chǎn)龍頭也在不斷探索前行。這些年來作為行業(yè)領(lǐng)跑者，萬科扛起了住宅產(chǎn)業(yè)化的宣傳大旗。越來越多的開發(fā)商加入了這一行列，有助于住宅產(chǎn)業(yè)化整條產(chǎn)業(yè)鏈的搭建與完善。

作為行業(yè)內(nèi)最早提出“像造汽車一樣造房子”的工業(yè)化口號的萬科，十多年來花費(fèi)巨大財力物力深耕這一領(lǐng)域。斥資上億，用7年時間建了一個住宅產(chǎn)業(yè)化基地，聚集200個建筑師專門研究一個住宅產(chǎn)品。

在住宅產(chǎn)業(yè)化方面的研究讓萬科走在了行業(yè)的前列。建筑周期縮短3-5個月的同時住宅品質(zhì)達(dá)到了日本、歐洲、美國客戶的標(biāo)準(zhǔn)，其生產(chǎn)速度也能夠跟上萬科全球化的步伐。另一方面，住宅產(chǎn)業(yè)化是有利于管理上的精細(xì)和透明化，使得萬科更能得到資本的認(rèn)可，使得成為萬科在市場中具有核心競爭力，也值得其他房企借鑒和學(xué)習(xí)。